蔡志忠-山西省港区政协常委及召集人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

笔者常说香港必须金融、地产、创科三架马车并行发展，千万别忽视房地产的重大功能。因为房地产不仅有居住价值，对香港经济更是贡献良多，还有一个特殊作用，就是它是全球市场的拥戴者，尤其是拥有14亿人口的内地同胞。香港之所以令人十分羡慕，其中一个主要原因，就是这里是全球最自由巿场经济体，房地产受欢迎的程度远胜于其他城市；同样地有来有往，大部份的香港人也热衷在内地和外国投资物业，尤其是在广东大湾区一带。不要以为内地同胞都跑来香港买楼，按照人均计算，香港人在内地投资物业的比例，要比内地人在香港多。

媒体总喜欢形容高楼价令民众负担沉重，其实香港高价房屋的买家大多数是内地同胞；而内地（大湾区一带）高价房屋的买家却又可能是香港同胞。本栏一直提倡政府大兴土木兴建房屋，尤其是公营房屋，如今终于实现公私营房屋比例为7:3之比。也就是说，将来住在公营房屋（包括资助房屋）的人会比私楼多，港府的房屋政策就是要充分照顾本地民众的居住需求。在这个前提之下，再开放私楼巿场给全球买家，也就是笔者说的“做大块饼”。让市场出现更多楼宇交投，来振兴房地产这条产业链，创造更多的就业机会，既可发挥经济效益，又可增加库房税收，可谓一举多得。

媒体讲了几十年的官商勾结、地产霸权，为何近年极少提及？那是因为公营房屋有足够供应，包括廉价资助房屋，这些优惠的房子只有本地人才有资格入住或购买，而私楼就开放给外地买家吧。反正有足够的房屋供应，楼价要大幅上升并非那么容易，媒体也不用太担心，事实上香港楼宇受外地客青睐，是源于香港具有非凡的吸引力，并非是被长期妖魔化的地产霸权。我也只能形容，在大量公私营房屋供应的情况下，楼市交投依然那么炽热，对本港经济肯定利多于弊。

楼市是长期被误导的市场！

香港楼市是一个长期被误导的市场。近日有媒体报导，根据 Demographia 的住宅负担能力指标，香港住宅楼价中位数除以家庭收入中位数，得出要不吃不喝14.1年才能买到房子。这个报导明显出现偏差，其算法只是用作跨城市比较，其实每个城市的买楼负担并不一样，公正的计算方法是应把不同税制、按揭政策、首期安排、公共房屋分流等本地因素完全纳入。首先香港是税率特别低的城市，交的税少一点储蓄会多一点，买楼就轻松一点；而且在香港，“买楼”和“付清楼价”也不是同一回事，很多人会用按揭贷款、家人资助、双薪收入，或先去买居屋或细单位，这与用现金全额买楼的解读并不相同。

此外，除了新加坡之外，香港是提供公营房屋（包括资助房屋）最多的城市，这些公营房屋住了近一半的香港居民，他们的日常生活压力不大，没有供楼负担的烦恼。报告硬将他们计算在买私楼的民众中，这样并不恰当，难怪港人要达成置业的负担，需要不吃不喝14.1年才买得起。根据部分学者的分析，排除这些住在公屋、不是私楼的买家，港人真正大约只需要9-10年时间，便可达成置业梦想。别被这些报导所误导，香港的房地产其实是经济、民生、金融甚至创科的重要部份，它代表可以改善民众居住环境、创造产业链和就业市场、承造银行楼宇按揭贷款、打造先进智能家居等等，具有多方面的重大功能。几十年的房地产发展经验告诉我们，楼市不景经济就不振，相反的话香港欣欣向荣。因此，请不要忽视房地产对经济的贡献。