蔡志忠-亚洲地产创办人、香港专业地产顾间商会荣誉会长

近日地产市场发生一件非常震撼又令人伤感的事件，乐风地产集团创办人及主席周佩贤Carol不幸离世。坊间盛传是因爲公司严重财困，集团相关公司被债权人入禀高院申请清盘，旗下有两个大型项目被银行接管，加上个人又被申请破产呈请等，因此估计是一时想不开，才萌生自杀念头。她生平勤奋好学，理念创新，勇于开拓，年仅43岁就建立起百亿商业王国，如今英年早逝非常可惜，对其不幸离世表示哀悼。

认识Carol很多年，她创办的饮食名店“楚捻记”，主打港式捻手小菜，这个热门又总是要排队的店铺位于荃湾川龙街，是租用笔者旗下物业。她是一位非常上进的年轻人，凭借个人努力一步步发展事业，一路走来很不容易。读者或许会问，楼市不是已经复甦、楼价也回升了，为何还会有此等地产悲剧发生？问得很贴切，其实楼市从去年下半年开始兴旺，主要是住宅市场，原因有港府政策和银行放松贷款的支持；反观工商铺市场，长期缺乏支援，银行极少肯做按揭，引致此类物业承接乏力，价格出现暴跌，整个行业面临极大困境，许多投资者和中小地产财团也出现资金链断裂情况。

过去几年，工商铺市场的衰落，是整个大气候的问题，一个突然没有按揭贷款支持的市场，价格当然会一直往下走，直到按揭回归正常之时才有转机。笔者认为可能Carol过于自责，未能冷静好好处理事情，才会一时冲动产生了这个悲剧。其实商业地产出现“寒冬”，并非她个人的错，是时代的错。她能把“楚捻记”这个饮食品牌，做得如此出色，证明她很有才华。不过，凡事都非绝对，所谓物极必反，当住宅价格越升越有，商业物业越做越低，两者之间差距拉得太远的时候，就是价格开始反弹之时。遗憾的是，商业地产的春天即将到来，她却未能渡过这个难关。

商业地产存亡  关键在于银行

根据媒体报道，传闻本港银行加速处理2,000亿元不良贷款，要增聘200人特殊资产团队清理坏帐。笔者认为也是一件好事，尽快处理坏帐，就不会再有坏帐，这样或不得已要贱卖抵押品，虽然对债仔有点不公，但总好过长期积压着这些不良资产，不断让市场作为唱淡理由。由此看来，工商物业价格还会有一些时间出现波动，银主在处理银主盘的过程中，难免被市场大幅压价，用家和投资者是入市千载难逢机会。估计今年清理坏帐的速度会非常快，大家别以为2,000亿元不良资产很多，比起银行有近20万亿元存款，可说是小巫见大巫，要记住这句话，“苏舟过后无艇搭”！

用生命来唤醒新生命，或许这就是一个转折点，接连发生几单地产投资界的悲剧，应该可以震撼僵化的工商贷款市场。如何让工商市场尽快复甦？与其Call Loan追债，不如放宽信贷，银行无需强硬去追收不良贷款，只需要与金管局联合开一个记者会，再次重新宣布配合金管局2024年出台的按揭指引，向工商铺买家提供按揭贷款额最高可达7成。当然在现有的价格之下，因应客户的实际状况贷款额做到3-5成便可以，重点是要有肯借钱的姿态。因为如果银行肯公开宣布承造商业贷款，工商物业价格就不会这么低残，楼价回升一点，投资者能够卖得到楼，就可以减轻银行债务，新买家实力相对较雄厚，物业坏帐变成好帐，这样便可达至三赢局面，而最终最大的得益者自然也是银行本身。