蔡志忠-香港山西政协常委及召集人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

在新盘市场畅销带动下，香港整体楼市气氛良好。然而虽说住宅市场已明显反弹，但不解的是银行此时仍加速清理不良资产。日前一则网上报导，指滙控要加速清理恒生400亿房地产坏帐，是私有化后的一大清洗。这个信息未知是否属实，有一点可以肯定的是，恒生的坏帐应该没有400亿这么多，因为内地的坏帐已经作了撇帐，不能够不断重复计算；而香港的所谓坏帐，并非想象中那么严重，因为这些资产均有一定的抵押品及担保。笔者认为，在楼市开始复苏的情况下，银行反而更加应该支持商业市场，积极批出按揭贷款申请，对于减少坏帐及清理不良资产有更正面作用。

坊间总是针对商业地产和高杠杆投资者，标签他们商业投资出现风险。可是市场并不担心住宅按揭市场，其实住宅的按揭成数向来比商业高，也就是说，高杠杆的应该是住宅市场，因为住宅物业可以按揭7至9成不等，而商业物业只是3至5成左右。后来因爲商业地产市道不佳，加上银主盘志在沽货，不太理会价格是否过于低残，致使成交价暴跌，商业市场出现这种惨烈状况，属于几十年来罕见。在骨牌效应之下，一个银主盘大跌价的成交，变成市场指标，同区甚至全港的同类物业都同样变成大跌价，连累全港商业物业业主身家大缩水，甚至产生不少负资产个案。

笔者呼吁银行和估价公司理性看待商业地产，按揭和估价方面应该根据整体市场走势判断，不要过于依赖单一的银主盘成交个案。今天住宅市场与商业地产的两极化发展，并非正常现象，住宅市场受惠于访港旅客回升、消费市场复苏，以及核心区写字楼逐步企稳，带动不少外来需求。而负资产宗数的大幅回落，也为银行资产质量提供缓冲。然而，在商业地产方面，仍深陷高空置率与供应过剩的泥沼，部分被迫贱售的交易出现，会进一步将资产价值推低。

银主清理不良资产  需具备五大原因

本人认为，银行应支持本港经济，如果银行要清理不良资产，需具备以下五大核心原因：

1. 面临银监要求与资本压力：银行面临监管要求，过高的不良贷款率会限制其资本运用效率。透过加速撇帐，使资产负债表变得更干净、更健康，从而释放拨备资源以专注于扩大新业务。

2. 筹备资金支持新放贷：随着其他经济领域复苏，加上大型基建项目即将上马，银行需要为新的放贷建立资金动能。清理旧有坏帐能腾出资源，让银行能响应政策号召，将资金导向政府希望支持的经济领域。

3. 控制损失更符合现实：有分析指出，银行策略已从避免损失转向控制损失。即使预期变现物业可能蒙受损失，银行亦认为尽早止损比等待复苏更为现实，此举有助回收资金以开展新业务。

4. 针对高杠杆与破产债务人：银行目前采取选择性执行策略，倾向加速处理已被申请破产及高杠杆的债务人案件；反之对于拥有本地实物抵押的二三线房地产公司，银行则较为愿意给予时间还款。

5. 避免连锁冲击：近期部分中小型发展商出现财务困境，高杠杆借贷成为企业的致命伤。银行加速清理不良资产，虽然可能引发市场对中小型发展商的关注，但银行应该提供短期流动性支持，让发展商有喘息机会，等待资金回笼。

楼市除了是居住需要和就业市场，还有一个非常重要的功能，就是金融市场，巨大的按揭宗数和贷款金额，需要一个健康稳定的楼市。今天住宅市场能够复苏，完全是因爲有银行按揭贷款的支持，如果没有银行支持，住宅市场一样下跌。因此，本栏呼吁金管局及银行用另一种思维来看待商业地产，放松按揭贷款，让更多有实力买家进场，整体楼市会更加健康，商业地产稳定下来，坏帐就会减少，最受益的也是银行本身。